Quelles sont les nouvelles règles pour le crédit immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2023, quelques changements ont été opérés concernant les conditions d’octroi de prêt immobilier. Ces changements ont été ordonnés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Si ces nouvelles règles n’étaient autrefois que de simples recommandations, elles sont désormais obligatoires. Elles s’appliquent à toutes les banques européennes. Le manquement à ces modifications est passible de lourdes sanctions. Cela a été décidé afin de réduire les risques d’endettement face à la crise auquel le pays fait face.
Les nouvelles règles encadrant le crédit immobilier en 2023
Le taux d’effort
Désormais, le taux d’effort des emprunteurs sera plafonné à 35 %, ce qui devra déjà inclure l’assurance de prêt. Il est fixé par rapport aux charges d’emprunt et aux revenus annuels des ménages. Ce calcul permet surtout de s’assurer que l’emprunteur en question puisse honorer ses mensualités. Celles-ci font non seulement référence au crédit immobilier, mais également à la totalité des autres emprunts en cours. A travers la fixation de ce nouveau taux d’effort, la HCSF épargne les ménages de tout risque de surendettement.
La durée de remboursement du crédit immobilier
Depuis le 1er janvier 2023, la durée maximale de remboursement du prêt est passée à 25 ans, avec une possibilité de différer d’une durée de deux ans. Cette dernière est uniquement destinée aux investisseurs dans le neuf ou ceux qui prévoient de réaliser des travaux conséquents avant de pouvoir emménager.
Les marges de manœuvre pour le crédit immobilier
Le HCSF se montrera particulièrement strict sur le respect de ces nouvelles conditions d’emprunt par les établissements de crédit. Vers la fin de l’année 2022, environ 23,5 % des emprunteurs n’ont pas respecté le plafond de taux d’endettement. Cette année, il est impératif que ce chiffre baisse.
Les banques n’auront plus le droit de dépasser les 20 % de crédits immobiliers non conformes aux règles imposées. Cette exception ne devra concerner que les emprunteurs qui achètent leur résidence principale ainsi que les primo-accédants en bonne situation.
Quelles sont les sanctions en cas de faute ?
Avec l’arrivée de ces nouvelles obligations, le HCSF s’est montré intransigeant envers les banques qui tenteraient encore de franchir les limites. Des sanctions pécuniaires seront imposées par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Quoi qu’il en soit, des efforts ont déjà été constatés.
Quelques astuces pour éviter le refus d’un prêt immobilier
Ces nouvelles règles imposées aux banquiers vont renforcer les exigences lors d’un crédit immobilier. Pour éviter un refus, il est important de présenter un dossier solide avec une caution par exemple.
Assurez-vous que vos comptes soient irréprochables. Évitez autant que possible les découverts et les dépenses imprévues. Certaines banques seront désormais plus strictes dans la vérification de chaque dossier afin de se conformer aux nouvelles obligations de la HCSF.
Comme vous l’avez remarqué, les nouvelles obligations n’incluent pas un taux minimal d’apport. Toutefois, il est toujours plus judicieux de réaliser au moins 10 % d’apport personnel. La plupart des établissements bancaires invitent les emprunteurs à prendre en charge les différentes charges (frais du notaire, frais de dossier, frais de garantie, etc.).
Les évolutions notables en 2023
Augmentation du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif financier avantageux conçu pour aider les ménages à faibles ou moyens revenus à acquérir leur résidence principale. Il s'agit d'un prêt sans intérêt accordé par l'État, ce qui le rend particulièrement attractif pour les primo-accédants.
Dans le cadre des nouvelles mesures prises pour l'année 2024, le PTZ connaîtra une augmentation significative, passant à 100 000 euros. Cette augmentation substantielle du montant maximal empruntable vise à faciliter l'accès à la propriété, en particulier dans un contexte où les prix de l'immobilier continuent d'augmenter.
De plus, le PTZ sera étendu à un plus grand nombre de ménages ainsi qu'à davantage de villes. Jusqu'à présent, le PTZ était principalement accessible dans certaines zones géographiques, notamment les zones tendues où l'offre de logements est inférieure à la demande. L'extension de ce dispositif à davantage de villes permettra à un plus grand nombre de ménages de bénéficier de cette aide précieuse, indépendamment de leur localisation.
Hausse des taux d'intérêt
En septembre 2023, les taux d'intérêt pour un crédit sur 20 ans ont augmenté, passant à 4,04%.
Renforcement du dispositif MaPrimeRénov'
Augmentation du budget
En 2023, le budget alloué à MaPrimeRénov' a été augmenté, passant à 2,5 milliards d'euros. Cette augmentation budgétaire de 100 millions d'euros par rapport à l'année précédente témoigne de la volonté des pouvoirs publics de renforcer l'efficacité énergétique des logements, en particulier face à la problématique des "passoires thermiques". Cette hausse de budget est destinée à inciter davantage de ménages à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, qui contribuent à la fois à réduire les dépenses énergétiques des ménages et à améliorer le confort des habitations.
Mise en place de FranceRénov' et MonAccompagnateurRénov'
En complément de cette augmentation budgétaire, un nouveau réseau nommé FranceRénov' avec MonAccompagnateurRénov' sera mis en place en 2023. Ce réseau a pour objectif de faciliter les démarches des ménages souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Introduction du dispositif MaPrimeAdapt'
Ce nouveau dispositif vise à aider les personnes âgées à adapter leur domicile à leur perte d'autonomie, avec une enveloppe de 35 millions d'euros y étant consacrée.
Évolution du dispositif Pinel en Pinel+
À partir de 2023, le dispositif Pinel+ remplacera le dispositif Pinel classique, imposant de nouvelles règles de performance énergétique et de surface pour les logements construits dans le cadre de la loi Pinel, afin de maintenir les taux de réduction d'impôt pour les investisseurs.
