Choisir la bonne stratégie fiscale en immobilier
Dans un souci d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale, la création d’une holding immobilière est une option envisageable. Monter une Holding Immobilière avec une ou plusieurs Sociétés Civiles Immobilières (SCI) permet même une meilleure gestion de votre patrimoine immobilier. De plus, la Holding offre plusieurs types de montages plus ou moins bénéfiques pour les investisseurs. Voici quelques éléments essentiels à comprendre pour choisir la bonne stratégie fiscale en immobilier.
Qu’est-ce que la Holding Immobilière ?
Le mot « holding » vient du verbe anglais « to hold » qui signifie « tenir ». Une société Holding désigne ainsi une « société mère » qui détient tout ou une partie d’une ou plusieurs autres sociétés, dites « sociétés filles ». La Holding peut détenir entre 0,1 à 100% des sociétés filles, selon sa structure juridique. Elle peut être une SARL (Société à responsabilité limitée), une SC (Société Civile), une SAS (Société par Action Simplifiée), une EURL (SARL unipersonnelle) ou une SASU (SAS unipersonnelle). Mais la Holding immobilière (SCI) est celle qui correspond davantage aux intérêts des investisseurs immobiliers.
La Holding immobilière peut être :
- « passive » ou pure, c’est-à-dire qu’elle s’occupe uniquement de la détention et de la gestion de valeurs mobilières. Concrètement, il s’agit d’une activité civile.
- « active » ou animatrice, c’est-à-dire qu’elle exerce également une activité commerciale propre outre de la détention et de la gestion de valeurs mobilières.
Les spécificités de la Holding SCI
Afin de maximiser la rentabilité fiscale d’un investissement immobilier, la création d’une Holding SCI est la stratégie idéale à adopter. Ce type de montage Holding présente de nombreux avantages fiscaux, juridiques, financiers et opérationnels.
Les deux régimes d’une holding SCI sont :
- le régime mère-fille qui soumet la holding et ses filiales à l’impôt sur les sociétés (IS) avec un taux de 15% pour un bénéfice annuel inférieur à 38 120€.
- le régime de l’intégration fiscale qui permet de grouper les impôts des filiales afin de réduire les déficits.
D’un point de vue financier, la Holding SCI vous permet de réinvestir votre argent sans pour autant réduire la valeur de votre patrimoine actuel. Grâce à l’effet de levier de la Holding immobilière, vous avez la possibilité de racheter une société. Vous pouvez également utiliser la Holding pour rembourser vos dettes grâce aux dividendes de la société acquise.
De plus, avec la Holding SCI, vous avez le contrôle absolu sur vos investissements immobiliers. Vous pouvez faire appel à d’autres actionnaires pour aider au financement de vos projets, tout en restant actionnaire majoritaire dans votre holding. Pour cela, vous devez tout simplement avoir plus de 50% des titres.
Au niveau opérationnel, la Holding SCI présente des avantages non négligeables en termes d’organisation d’un groupe à plusieurs filiales. Vous avez par exemple la possibilité de mutualiser tout ou une partie des fonctions qui permettent le bon fonctionnement de la holding au sein de l’entreprise mère (comptabilité, paie, gestion administrative, etc.) Étant donné que les filiales se concentrent exclusivement sur leur activité, vous réalisez d’importantes économies.
Les limites de la Holding SCI
La Holding SCI est une structure très vaste. Elle contraint la société mère à consolider ses comptes et à nommer deux commissaires aux comptes pour les besoins de certification. Ces démarches administratives sont souvent coûteuses. Mais pour palier à ses frais supplémentaires, vous pouvez tout simplement choisir de loger les dirigeants et de transférer le coût de l’opération aux filiales.
Dans une holding SCI, la société mère touche un revenu de dividendes unique, sans TVA. Mais il n’est pas possible d’appliquer cette logique sur l’ensemble des achats. La société Holding SCI est également soumise à des taxes sur les revenus des salariés, à raison de 10% du salaire. Pour éviter de payer la TVA à l’achat, vous pouvez créer un secteur financier dédié aux restes inexploitables des rémunérations. Mais cette démarche est souvent peu appréciée par le fisc.
