Quels sont les critères d'un logement décent ?
La législation française en vigueur autorise la mise en location de tous types de biens immobiliers. Toutefois, elle a établi des critères précis qui doivent être respectés par tous les biens locatifs à usage d’habitation. Tout propriétaire bailleur est dans l’obligation de proposer uniquement un logement décent, sous peine de sanctions sévères. Des normes d’hygiène et de sécurité sont donc à respecter. Ces réglementations sont appelées « critères de décence ». Quels sont les points concernés ?
Un logement décent, qu'est-ce que c'est ?
Un logement décent correspond à des caractéristiques spécifiques imposées par la loi, notamment celle du 6 juillet 1989, obligeant le bailleur à proposer au locataire un logement fiable et fonctionnel. Si vous comptez mettre en location un bien ancien, vous devez engager un projet de rénovation avant même la signature du bail. Il faut que les travaux de mise en conformité soient parfaitement achevés jusqu’aux moindres détails avant la remise des clés et l’état des lieux d’entrée, afin que votre locataire puisse disposer d’un logement décent.
Quels sont les biens concernés ?
Il s’agit principalement des biens à titre de logement principal. Par ailleurs, les bâtis servant à la fois de résidence principale et de local professionnel. Bien évidemment, l’obligation de décence est uniquement valable pour un immobilier locatif. La responsabilité exclusive revient au bailleur et non aux propriétaires qui occupent leur propre habitation principale. Même si les obligations reviennent au bailleur, si ce dernier décide de saisir le tribunal, le propriétaire peut aussi être sanctionné. Le juge peut donner l’ordre de réaliser les travaux requis, de payer des dommages et intérêts au locataire ainsi que de réduire le montant du loyer jusqu'à ce que les travaux nécessaires soient achevés.
Les critères de décence applicables
Vous retrouverez l’intégralité des critères dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Des mises à jour ont été effectuées en 2018 et en 2019.
La surface habitable
Le bien en question doit disposer d’une pièce principale, avec une surface minimum de 9 mètres-carrés. La hauteur sous plafond devra être au moins égale à 2,20 m. Et enfin, le volume habitable doit être supérieur ou égal à 20 m³. Les surfaces habitables excluent les terrasses, les combles non aménagés, les sous-sols, les balcons, les caves, les vérandas, les loggias ou toute autre zone de moins de 1,80 m de hauteur.
Le confort du locataire
Une habitation décente doit comporter un système de chauffage fonctionnel et intégral, une alimentation en eau potable (eau chaude et froide) , un système d’évacuation des eaux usées, un espace cuisine aménagé pour recevoir les équipements essentiels et enfin une installation sanitaire fiable. Si la résidence comprend plus d’une pièce, il faut qu’il y ait un WC indépendant.
La sécurité physique et sanitaire du locataire
Un logement décent doit être bien éclairé, ventilé et surtout à l’abri de matériaux nocifs (plomb, amiante, etc.). Il faut que la toiture soit parfaitement étanche, résistante aux eaux de ruissellement et aux infiltrations. Cela vaut aussi pour les murs, les portes et fenêtres, ces derniers ne doivent pas avoir de moisissures. Des barrières et garde-corps conformes aux normes de sécurité doivent être installés au niveau des balcons, terrasses et escaliers.
La performance énergétique
La législation française encadre aussi les performances énergétiques des logements locatifs (isolation par l’intérieur ou par l’extérieur). Il faut veiller à ce que le logement à louer ne présente aucune déperdition d’énergie. Il doit présenter une excellente étanchéité à l’air extérieur, sans pour autant limiter l’aération. Elle souligne aussi l’obligation d’installer une liste spécifique d’équipements (dispositif de chauffage et d’évacuation de combustion, raccordement en eau potable, équipements sanitaires, etc.).
Les nuisibles
Une infestation par toute espèce parasitaire ou nuisible est interdite, punaises de lit, cafards, rongeurs, etc. Le logement mis à disposition des locataires doit être sain et en bon état.
Quels sont les obligations du propriétaire ?
Avant de mettre en location un logement, le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment : La réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, diagnostic plomb ou amiante, ERP, installations électriques ou de gaz, etc.) et l’établissement d’un certificat d’habitabilité et de décence. Ces documents doivent être fournis avec le contrat de bail. Tous les travaux et les mises en conformité nécessaires doivent être réalisés avant la mise en location du bien. Ils doivent être à la charge du propriétaire bailleur.
Que peut faire le locataire ?
Si le logement en question ne remplit pas les critères de décence, le locataire peut soumettre un recours. Il peut mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux de mise aux normes par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi accorde au propriétaire un délai de 2 mois pour répondre au recours du locataire. Une fois le délai passé, le locataire peut saisir le greffe du tribunal si le désaccord persiste. Le locataire doit avoir le droit d’aménager le logement à ses convenances. Toutefois, il ne peut pas réaliser des travaux de transformation de grande envergure sans l’accord écrit du propriétaire.
