La location meublée est une alternative plus rentable à la location classique. Bon nombre de propriétaires choisissent de mettre leur bien en location meublée pour les nombreux avantages que cela représente. Les meublés se louent à un prix plus élevé, profitent d’une fiscalité allégée et sont particulièrement prisés des locataires. Mais ce type d’investissement présente aussi quelques contraintes non négligeables. Voici l’essentiel à savoir avant de mettre votre bien en location meublée.
La location meublée : quèsaco ?
On parle de location meublée pour désigner les logements de types chambres, studios ou appartements T1 entièrement équipés, permettant d’accueillir un locataire avec comme seul bagage, ses effets personnels. Selon la définition donnée par la loi Alur, la location meublée concerne donc tout logement qui dispose de meubles (table, chaise, armoire, lit, etc.) et d’équipements ménagers (appareil de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, buanderie, etc.) En vertu des articles 1708 à 1760 du Code civil, le caractère « meublé » d’un logement doit être apprécié par les deux parties (propriétaire et locataire) avant la signature du contrat de location.
Qu'est-ce qu'on doit impérativiment trouver dans une location meublée ?
La loi Alur, dans son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, définit les différents éléments qui doivent être obligatoirement présents dans une location meublée.
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Une literie avec couette et/ou couverture
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Des plaques de cuisson
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Une table et des chaises
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Un four et/ou un four à micro-ondes
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Des étagères de rangement
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Un réfrigérateur/congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de conserver des aliments à une température de -6°C
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Des rideaux pour les fenêtres
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Des luminaires
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De la vaisselle
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Un matériel d’entretien ménager selon les caractéristiques du meublé
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Une télé, un système de chauffage (facultatif)
Comment mettre son bien en location meublée ?
Pour mettre un bien en location meublée, deux options s’offrent à vous : la location meublée non professionnelle (LMNP) ou la location professionnelle meublée (LMP). Dans les deux cas, seuls les propriétaires imposables qui résident en France ou dans les DOM-TOM et ceux qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sont autorisés à mettre leur bien en location meublée. Pour prétendre à l’un de ces statuts de loueur, certaines conditions doivent être remplies.
Le statut de loueur LMNP
Pour prétendre au statut de loueur LMNP, vos revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000€ TTC, ou inférieurs à 50% du revenu global. Avec ce statut, vous profitez d’une réduction dite « Bouvard » ou « LMNP Scellier » qui se traduit par une réduction d’impôt de 25% aux investissements réalisés en 2009 et 2010, et une réduction d’impôt de 20% aux investissements réalisés en 2011 et 2012.
Le statut de loueur LMP
Le statut de loueur LMP est attribué au propriétaire inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ TTC et n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Grâce à ce statut, vous récupérez entièrement la TVA sur l’achat d’un logement neuf dans des résidences de services à caractère « d’intérêt général ». Vous profitez d’une exonération d’impôts sur la plus value immobilière pour un bien âgé de plus de 15 ans. Vous bénéficiez également d’allègements de droits de succession, facilitant la transmission d’entreprise aux héritiers.
Comment fixer le loyer d'un bien en location meublée ?
Selon la loi Alur, le propriétaire d’un bien en location meublée est libre de discuter du loyer avec son locataire, à l’exception des micro-surfaces et des biens situés dans les zones dites « tendues » comme Paris. Concernant la durée du bail, elle est limitée à un minimum de 9 mois à un an pour les étudiants, avec une possibilité de reconduite sur 12 mois consécutifs. Pour toute résiliation d’un bail de location meublée, le locataire doit respecter un préavis minimum d’un mois. De même, le propriétaire doit accorder un délai de trois mois minimum au locataire contraint de quitter son logement. Quant au loyer, il peut être révisé par le propriétaire à raison d’une fois par an, selon la date fixée à l’avance dans le contrat de bail ou à chaque anniversaire du contrat. Pour calculer la révision du loyer d’un bien en location meublée, la formule à utiliser est la même qu’avec une location vide :
Nouveau loyer = loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Quelles sont les obligations du loueur en location meublée ?
Le propriétaire est libre de spécifier les obligations des deux parties dans le cadre d’une location meublée. A défaut de précision, le propriétaire d’un meublé de location est tenu responsable de :
- l’entretien des locaux qui doivent être opérationnels et conformes au contrat du bail tout le long de la durée de la location.
- maintien de la résidence en bon état.
- la mise à disposition du logement dans son intégralité au locataire.
- tous défauts et vices pouvant gêner l’usage du bien par le locataire.
Quelles sont les contraintes de la location meublée
Au même titre que toute autre activité commerciale, la location meublée soumet le bailleur à la taxe professionnelle. La gestion des locations meublées ne peut également être accordée à des sociétés civiles immobilières (SCI). Si la location meublée en soi n’exige la signature d’aucun contrat de bail écrit entre les deux parties (propriétaire et locataire), ce contrat devient obligatoire dès lors que le locataire décide d’en faire sa résidence principale.
