Comment investir dans l'immobilier locatif ?

L’immobilier demeure un investissement fiable et rentable par les temps qui courent. Malgré une situation économique incertaine, l’immobilier semble résister aux différentes crises qui émergent dans la société actuelle. Avec l’immobilier locatif, plusieurs opportunités permettent même de réaliser des gains complémentaires stables. Mais comme pour tous les autres investissements, le risque zéro n’existe pas. Il convient alors de bien connaître le terrain avant de tenter l’expérience de l’immobilier locatif.

Etudier la rentabilité d’un bien immobilier

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le proposer en location. Dans ce type d’investissement, le choix du logement en soi est lui-même problématique. Certains biens sont plus ou moins favorables à la location que d’autres. Il convient donc de faire le bon choix dès l’achat du logement pour espérer générer un rendement optimal.
L’emplacement du bien est un critère de référence en termes d’investissement locatif. Il est plus facile de trouver des locataires dans une ville dynamique que dans un secteur peu animé. Un logement situé dans un quartier d’étudiants ou une ville touristique, attirera certainement plus d’actifs. 

L’autre critère à considérer concerne également l’état actuel du marché immobilier. Le montant du loyer est généralement fixé en fonction de l’évolution des prix des logements situés dans la même zone que le bien acheté. Pour avoir une rentabilité élevée, il convient donc de faire une comparaison entre différents quartiers, zones ou villes.

Diversifier ses investissements

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il faudra comprendre que malgré votre apport personnel et l’emprunt lié à l’achat du bien, vous devez avoir une stabilité mensuelle optimale. Il faut également comprendre que le prix au mètre carré est tout aussi élevé à l’achat qu’à la location pour les petites surfaces. En choisissant de diversifier vos investissements, vous évitez de concentrer votre capital dans un même logement et gérez mieux vos problèmes de loyers impayés. Dans tous les cas, il faut savoir que dans l’immobilier, la plus value est calculée sur la base du prix d’achat du logement et non pas sur le prix de revente. Il est donc primordial de s’assurer de faire le bon achat dès le début.

Adopter la bonne stratégie

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez vous poser les bonnes questions. Qu’envisagez-vous de faire avec le bien acquis ? Comptez-vous le louer à vie ou souhaitez-vous en faire votre résidence principale ultérieurement ? Avez-vous pensé à une revente ou souhaitez-vous léguer le bien à vos descendances plus tard ? 

En fonction des réponses que vous donnez, vous définirez une stratégie d’investissement performante basée sur l’emplacement et le type de logement à acheter. Dans le cas où vous souhaitez acheter un bien en vue d’une retraite sereine, il convient mieux de choisir une ville située sur le littoral. Pour obtenir une rentabilité optimale à la location, une zone à forte demande locative serait plus avantageuse. 

Dans tous les cas, l’emplacement du bien joue un rôle primordial dans l’investissement locatif. Pour louer votre bien de façon immédiate et continue, il convient de choisir un quartier viable, desservi par plusieurs infrastructures routières et surtout disposant des commodités nécessaires au quotidien. 

Sélectionner le type de bien

Plusieurs types de bien se prêtent à l’investissement locatif : les locaux commerciaux, les logements pour particuliers ou encore les bureaux. En vous basant sur les chiffres et la conjoncture économique actuelle, vous définirez le meilleur placement à faire. 

Les étudiants constituent une cible potentielle en matière d’investissement locatif.  On compte actuellement environ 4,5 millions de jeunes qui souhaitent trouver un logement situé à proximité de leur lieu d’études. L’offre immobilière en résidence de services constitue d’ailleurs un secteur d’investissement fiable et rentable, notamment pour le statut LMNP. 

Pour obtenir une rentabilité élevée et réduire les risques liés à ce type d’investissement, l’immobilier commercial est aussi une option envisageable. Les risques de loyers impayés sont particulièrement réduits avec les professionnels qui signent souvent des baux de longue durée. Par contre, il est indispensable de choisir un logement situé dans un quartier commercial pour faire des gains conséquents dans ce type d’investissement immobilier.

Penser plutôt défiscalisation que rentabilité excessive

Avec l’immobilier locatif, un rendement de 3 à 4% est un bon compromis. Mais il faut aussi savoir qu’avec l’immobilier, votre investissement prend toujours de la valeur avec le temps. Le dispositif Pinel vous permet de déduire une partie de vos impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Ce qui augmente relativement le taux de rentabilité de votre investissement malgré des loyers parfois plus bas que la moyenne. Avec ce type de montage financier, vous pouvez ajuster votre investissement en fonction des différents types de prêts et taux d’intérêts qui vous intéressent. Les différentes lois de défiscalisation immobilière vous permettent de trouver l’investissement idéal à faire selon vos moyens financiers.

Louer vide ou meublé ?

Avec la location vide, vous avez l’avantage d’opter pour un investissement stable et sécurisé. Par contre, ce type de location est moins flexible que la location meublée. Avec cette dernière, vous profitez d’une fiscalité quelque peu complexe mais plus avantageuse. 

La location vide se présente généralement sous forme d’un bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction pour une période similaire. Un mois de loyer hors charge est requis en guise de dépôt de garantie. Le locataire peut à tout moment résilier son contrat de bail en respectant 3 mois de préavis, ou 1 mois dans certains cas. Pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000€, la location vide est soumise au régime micro foncier. Au-delà, elle est soumise au régime réel et vous contraint à payer un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. 

Avec la location meublée, le locataire signe un bail de 12 mois renouvelable par tacite reconduction. Un mois de loyer est requis en guise de dépôt de garantie. Vous devez meubler le logement selon le règlement en vigueur. Pour ce type d’investissement, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Vous avez donc le choix entre le régime forfaitaire ou le régime réel. Avec le régime forfaitaire, vous êtes imposé uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs. Si vous optez pour le régime réel, les charges et les amortissements seront déduits de vos recettes locatives au moment de votre déclaration fiscale. 

Bien choisir son locataire et son promoteur

Le « bon » locataire est celui qui paie régulièrement son loyer et qui veille à maintenir le bien en bon état tout au long de la location. Afin de minimiser les risques, vous devez demander certains justificatifs au moment de choisir votre locataire. Une caution conséquente est parfois nécessaire dans le cas d’un loyer inférieur à un tiers des revenus du locataire. S’il s’agit d’une colocation, chaque locataire doit payer une caution équivaut à l’intégralité du loyer. Au moment d’acheter le bien, vous devez également prêter une attention particulière à la notoriété du promoteur. Il doit notamment respecter les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences.

Opter pour la gestion locative

Agences immobilières, syndics et notaires sont nombreux à proposer leur compétence en matière de gestion locative. Ces prestations sont particulièrement favorables en matière d’investissement locatif car elles permettent de regrouper l’ensemble des activités liées à la gestion de votre patrimoine immobilier. En optant pour la gestion locative, vous éviter tous les soucis liés aux démarches administratives et au recouvrement de vos éventuelles créances. Pour des honoraires à hauteur de 5 à 10% du loyer, charges comprises, vous profitez également d’une déduction conséquente sur vos revenus fonciers. 

Souscrire une garantie locative

Avec la Garantie Locative, vous garantissez le versement des loyers de votre bien immobilier et assurez la rentabilité de votre investissement. Cette garantie peut se présenter sous forme d’une assurance classique loyers impayés ou de garantie universelle des risques locatifs. Demandez conseils auprès de votre compagnie d’assurance pour trouver la Garantie Locative qui vous convient.